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賃貸契約に加入する火災保険は途中解約できる

また引越しネタです。

賃貸物件にお住まいの方は、契約時に火災保険に加入していると思います。15,000~18,000円が1Kの場合、一般的な保険料の目安です。更新の時期以外に引越しする場合、これを解約すると、保険料が日割りで戻ってくるって知ってました?僕は知らなかったです。

今回の引っ越しの場合、更新から9ヶ月での引越しなので、半分以上が返って来ます。10,000円はでかいです。新しい部屋の管理会社の社長さんが、途中解約できることを教えてくれました。今の部屋の管理会社に電話したら、「そうですね。できますよ。」って回答。ちゃんと退去申込書出したときに教えてくれればいいのに!当然なのかもだけど、自分達の利益に繋がらないところは、ほんとにケアしないんですね。保険会社の利益が減るだけで、管理会社には影響ないのに。残念です。

引越し先に、契約した保険を引き継ぐこともできます。賃貸契約時にセットで加入することがほとんどだと思うので、引き継いでOKな物件はあまりないかもですが、保険会社を入居者が選べる場合は、解約して再加入より手続きが少ないので、検討する価値ありと思います。

部屋探しのときに思ったこと

1月中旬から引越し先を探し始めました。次に引越しをするときは、マンション買おうかなとか考えてたときだったので、予定外の引越しです。

理由は、大家さんから言いがかりを付けられたから。夏頃に家賃の自動振込契約が切れてたこともあって、二ヶ月分をまとめて大家さんに手渡しで渡したことがありました。そして、1月になって確定申告の準備をしている大家さんから、家賃二ヶ月分を払ってないでしょと言われました。ほんとに腹立たしい話ですが、自動振込契約を更新してなかったことと、領収書を貰わなかったことは僕の落ち度です。いい勉強になりました。

だけれど、大家さんの言い方が無茶苦茶だった。家賃用口座の明細にのってないから、確認させてという言い方ならまだしも、完全に僕が払ってない前提の物言い。部屋への人の出入りまで口を出してきて、黙認してたのに、家賃まで払わないなんてって言ってきた。もう、一切関わりたくないとこの時思った。自分の仕事の収支管理もできない上に、自分が正しい前提で、ある程度大きい金額(少なくとも僕には)の話を決めつけで話してくるなんて、信じられなかった。

ということで、引越しすることを決めた。家賃未払いは状況証拠を揃えて、払ったことを証明できたので、大家の誤りってことになった。その後、なんの謝罪もないけれど。

そういうキッカケで、部屋探しが始まった。新しい部屋での生活を想像しながらの部屋探しは楽しかったし、いろんな不動産業者さんがいて、興味深かった。

最初にお礼を。渋谷ヘヤ通の牧野様、中目黒MIBUコーポレーションの植草様、祐天寺コトブキ不動産の大竹様、この御三方には大変にお世話になったし、丁寧に応対していただけた。渋谷区で部屋を探される際には、ぜひご紹介したい方々です。ありがとうございました。

逆におすすめしないのは、エイブル、アエラス。
エイブルは、店舗に行った意味が全くなかった。店舗でもエイブルのサイトから検索して探すだけ。家で検索してるのと全く変わりない。予算と希望を言ったら、見つからない理由の方を多く挙げられた。探す気がないようにしか見えなかった。
アエラスは、実際にはない物件を常に新着物件としてSUMOとかに掲載していた。その時点で信用できないと思った。魅力的な物件に集まってきたお客様に他の物件を紹介して、契約してもらおうってことなんだろう。そのやり方は好きじゃない。

結果は、牧野様にご紹介いただいた広尾の共立不動産管理の物件に決めた。家賃は上がったけど、気分を変えつつ最寄り駅が変わらないっていう希望を十分に叶えれる物件にめぐり合ったと思う。共立不動産の社長さんも契約の時にお話しただけだけど、契約内容に余談をまぜつつ面白くお話できる方だった。

来月の引越しが楽しみだ。

不動産について少し調べてみた

今住んでいるところに、今後も5年以上は少なくても住むなと思うくらい気に入っているので、マンション購入を意識し始めました。つい先月11月の初旬くらいからです。

検討するときに考えているのはこんなこと。
・間取りは、1LDK、2DK、2LDKあたり(40平米以上)
・2LDK(50平米以上)以外の場合は、いずれ住み替えが必要になるので、
 10年後くらいに売却できて、賃貸で過ごしたよりも、損がでない可能性が高い物件
・月々の返済は、今の家賃+3万くらいまでは平気(なはず)
・場所は、現在の最寄り駅近辺

たまたま、手が届きそうな物件を不動産屋のウィンドウで見つけたのも、気持ちに拍車をかけました。
思ったらとりあえず動いてみようってことで、不動産屋を周り、物件を見て周り、初めて銀行の資産運用窓口も行って、自分がやろうとしていることの損益分岐点を判断するための情報を集めた。

不動産は気に入ったから損になっても構わないし、それだけの価値がこれにはある!って思って、半分勢いで買うか、自分が納得するまで数値で考えるのが自分に合っていると思う。
ずっと住むこと前提なら、自分が気に入ればそれでいい。資産価値なんか気にしない。
でも、買い替えありだとすると、次が買えるかどうかが問題になる。これは、気にする。他人の評価で値段が決まるものだから。その道のプロの意見を聞くのが一番と思った。自分で、調べるのは効率が悪い。

不動産業者をやっている友人、知り合いにも聞いてみた。まー、意見はバラバラ。”今はやめといた方がいい”、”今が買い時”、”この物件なら、損する可能性は低い”とか。共通したのは、買い替え考えていて、賃貸よりだいぶ損が出るのが嫌なら、新築はやめとけってことくらい。10年間の値下がり幅は、賃貸のコストを上回るからと。時々、物件と時代が合うと、買ったときと同じとか、それ以上の値段で売れることがある。それは事実。そういう情報を、業者と同じくらい早く、個人が入手して、買うのは難しい。たまたま、知らなかったけど、値上がりしたラッキー!っていう場合がほとんどだから、狙うものではないらしい。

実際、内見した物件には、新築で買ったときと同じ値段で売りに出されているマンションもあった。買った当時2000年が、土地が今より安くて、値上がりした分が、物件の劣化分をちょうど補っている形だそうだ。今でそうなら、プチ土地バブルって言われていた2007年くらいなら、だいぶ儲かっていたんだろうなー。12年住んで、買値と同じで売れるなら、大成功だと思う。そういうのもある。新築買って、この結果だから、”新築はやめとけ”っていうアドバイスにも矛盾する。レアなケースなんだろう。

何件か見た中で、僕が気に入ったのは、築27年マンションの5階の物件。フルリノベーション(部屋内は水道管とかも全部交換)されてて、駅徒歩3分。1LDKでも2DKでも利用可能な間取り。43平米。耐震法律が変わった昭和57より後の物件。なかなかいいと思った。築27年が売却時にどう影響するかなーってところが気になるが、物件自体に不満らしい不満はなかった。

それが決まって。銀行の資産運用窓口に相談しに行った。担当者はローンを積極的に進めてこない人だった。その方に、物件の概要、現在の賃料、住宅手当があること、10年後には手放すことを伝えて検討してもらった。具体的なコストを数値にして見せてくれたのでわかりやすかった。

結果は、今の1Kに住み続けても当分いいと思っているのなら、賃貸を続けてた方がいい。できるなら、資産運用もした方がよりメリットを大きくできる。賃貸でも同程度の1LDK(家賃15万くらい)とかに住もうとしているなら、借りる方がコストがかかる計算になってくる。
それに、築27年は、10年後築37年。マンションは、42~45年で資産価値がないとみなされる(実際は、買い手がいるので値段がつくが)ので、その面でも、おすすめできないと。余裕資金で買って、賃貸に出して、賃貸収入を得るのもあるが、部屋が埋まらない可能性があるので、月々の返済に余裕を持っている状態じゃないと薦めないと。なるほどと思えた。

購入することで住宅補助がなくなること、ローン以外に管理費・修繕費が2万かかること、ローン金利を1.5%程度と考えた場合の金利、固定資産税、購入・売却の時にかかる諸経費(買うときは140万程度+仲介手数料100万程度)を考えると、 今の家賃の1Kに住んでるのであれば、賃貸に分がある。もうちょっと考える時間をとって、色々見る時間をとっても、時間ともに損失が広がるという可能性は低そうだと思った。

あの部屋、早く決めないとなくなっちゃう!って思ったときもあったけど、これは僕のための物件だな!って思えるようなものを探すのを、続けてみるのもありかなと思い始めている。

新築の場合は、修繕積立費も10年くらいは安いところが多いし(3000円とか、それ以降は10000円程度)、不動産業者に払う仲介手数料も中古物件特有のものみたいだし、前提がだいぶ変わってくる。値下がりしなさそうな新築物件を見つけて購入できたら、それが一番リスクが小さい気がする。外した場合の値下がり率はだいぶあるから、そこは自分の運を信じつつ、できるだけ納得いくまで調べるのありきで。

数字で出すって、わかりやすくていいね。他の銀行にも話を聞きにいってみようかな。
いい迷惑なお客だと思うけど、いい勉強になる気がする。

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