不動産について少し調べてみた
今住んでいるところに、今後も5年以上は少なくても住むなと思うくらい気に入っているので、マンション購入を意識し始めました。つい先月11月の初旬くらいからです。
検討するときに考えているのはこんなこと。
・間取りは、1LDK、2DK、2LDKあたり（40平米以上)
・2LDK(50平米以上)以外の場合は、いずれ住み替えが必要になるので、
10年後くらいに売却できて、賃貸で過ごしたよりも、損がでない可能性が高い物件
・月々の返済は、今の家賃+3万くらいまでは平気（なはず）
・場所は、現在の最寄り駅近辺
たまたま、手が届きそうな物件を不動産屋のウィンドウで見つけたのも、気持ちに拍車をかけました。
思ったらとりあえず動いてみようってことで、不動産屋を周り、物件を見て周り、初めて銀行の資産運用窓口も行って、自分がやろうとしていることの損益分岐点を判断するための情報を集めた。
不動産は気に入ったから損になっても構わないし、それだけの価値がこれにはある！って思って、半分勢いで買うか、自分が納得するまで数値で考えるのが自分に合っていると思う。
ずっと住むこと前提なら、自分が気に入ればそれでいい。資産価値なんか気にしない。
でも、買い替えありだとすると、次が買えるかどうかが問題になる。これは、気にする。他人の評価で値段が決まるものだから。その道のプロの意見を聞くのが一番と思った。自分で、調べるのは効率が悪い。
不動産業者をやっている友人、知り合いにも聞いてみた。まー、意見はバラバラ。”今はやめといた方がいい”、”今が買い時”、”この物件なら、損する可能性は低い”とか。共通したのは、買い替え考えていて、賃貸よりだいぶ損が出るのが嫌なら、新築はやめとけってことくらい。10年間の値下がり幅は、賃貸のコストを上回るからと。時々、物件と時代が合うと、買ったときと同じとか、それ以上の値段で売れることがある。それは事実。そういう情報を、業者と同じくらい早く、個人が入手して、買うのは難しい。たまたま、知らなかったけど、値上がりしたラッキー！っていう場合がほとんどだから、狙うものではないらしい。
実際、内見した物件には、新築で買ったときと同じ値段で売りに出されているマンションもあった。買った当時2000年が、土地が今より安くて、値上がりした分が、物件の劣化分をちょうど補っている形だそうだ。今でそうなら、プチ土地バブルって言われていた2007年くらいなら、だいぶ儲かっていたんだろうなー。12年住んで、買値と同じで売れるなら、大成功だと思う。そういうのもある。新築買って、この結果だから、”新築はやめとけ”っていうアドバイスにも矛盾する。レアなケースなんだろう。
何件か見た中で、僕が気に入ったのは、築27年マンションの5階の物件。フルリノベーション（部屋内は水道管とかも全部交換）されてて、駅徒歩3分。1LDKでも2DKでも利用可能な間取り。43平米。耐震法律が変わった昭和57より後の物件。なかなかいいと思った。築27年が売却時にどう影響するかなーってところが気になるが、物件自体に不満らしい不満はなかった。
それが決まって。銀行の資産運用窓口に相談しに行った。担当者はローンを積極的に進めてこない人だった。その方に、物件の概要、現在の賃料、住宅手当があること、10年後には手放すことを伝えて検討してもらった。具体的なコストを数値にして見せてくれたのでわかりやすかった。
結果は、今の1Kに住み続けても当分いいと思っているのなら、賃貸を続けてた方がいい。できるなら、資産運用もした方がよりメリットを大きくできる。賃貸でも同程度の1LDK（家賃15万くらい)とかに住もうとしているなら、借りる方がコストがかかる計算になってくる。
それに、築27年は、10年後築37年。マンションは、42～45年で資産価値がないとみなされる(実際は、買い手がいるので値段がつくが)ので、その面でも、おすすめできないと。余裕資金で買って、賃貸に出して、賃貸収入を得るのもあるが、部屋が埋まらない可能性があるので、月々の返済に余裕を持っている状態じゃないと薦めないと。なるほどと思えた。
購入することで住宅補助がなくなること、ローン以外に管理費・修繕費が2万かかること、ローン金利を1.5%程度と考えた場合の金利、固定資産税、購入・売却の時にかかる諸経費（買うときは140万程度＋仲介手数料100万程度)を考えると、 今の家賃の1Kに住んでるのであれば、賃貸に分がある。もうちょっと考える時間をとって、色々見る時間をとっても、時間ともに損失が広がるという可能性は低そうだと思った。
あの部屋、早く決めないとなくなっちゃう！って思ったときもあったけど、これは僕のための物件だな！って思えるようなものを探すのを、続けてみるのもありかなと思い始めている。
新築の場合は、修繕積立費も10年くらいは安いところが多いし(3000円とか、それ以降は10000円程度)、不動産業者に払う仲介手数料も中古物件特有のものみたいだし、前提がだいぶ変わってくる。値下がりしなさそうな新築物件を見つけて購入できたら、それが一番リスクが小さい気がする。外した場合の値下がり率はだいぶあるから、そこは自分の運を信じつつ、できるだけ納得いくまで調べるのありきで。
数字で出すって、わかりやすくていいね。他の銀行にも話を聞きにいってみようかな。
いい迷惑なお客だと思うけど、いい勉強になる気がする。
